ＬＥＣの宅地建物取引士登録実務講習初日2016

不動産(宅建業)業界の、ベーシック資格「宅地建物取引士」の試験(直近は昨年10月)に合格しながら、2年間の業務経験がない人が「登録」して「宅地建物取引士証」を取得するための講習と、最終日に行われる確認試験の2日間です。

宅地建物取引士試験では、このほかに毎年10月の試験に向けた「五問免除」の講習があります。これは逆に、実務経験者用のアドバンテージです。こちらも2年間でしたか、実務経験があるものが受講できます。先の登録実務講習は、「実務」の研修ですから質問を予想して人間が生講義をします。

ところがここＬＥＣ東京リーガルマインドでは、後段の講習はＤＶＤ勉強会となっているようです。過去には私も、この五問免除講習の講師を「ＴＡＣ」でやったりしていました。主催会社によって、まちまちです。でも「登録実務講習」は、どこもマンパワーでやっています。恐らく義務づけだと思います。

昨年から、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会の要請で、私が講師となっています。ここから新規開業者が誕生する可能性があることから、根っこでもう一つの組織「全日香川県本部」との差を説明するように託されています。嬉しいことに、昨年はその成果が大いに現れました。

そして今年も今日、初日の教壇(今はありません)に立ったわけです。内容は、宅地建物取引士として、売却依頼を頂戴したことからどういった仕事をして行くかを順番に学んでいきます。実践モードでやっていきます。

具体的には、聞き取り調査から物件調査、法令上の制限調査、生活環境調査などをして重要事項説明書や売買契約書を書くまでの物件調査を「調査チェックリスト」に基づいて行います。その間には「価格査定」があり、「媒介契約」も必要となります。

今の時代ですから、「売買希望価格」「査定価格」「売り出し価格」「買い希望価格」「成約価格」と価格もいろいろ登場します。また「査定価格」を言う前には、その根拠が必要とされています。ＫＫＤ(勘と経験と度胸)で「えぃやー」と決めるものではなくて、公的価格を基本とします。

相続税路線価とか、標準価格(7/1県発表)や公示価格(1/1国発表)、取引事例価格など、出来るだけ多くの公的価格を参考にして求めます。建物にあっては、一般財団法人不働産流通推進センターが提供している「価格査定マニュアル」によって作られます。結果この価格は、市町村の固定資産税価格と似たものとなります。

しかし昨年10月でしたから、長期優良住宅に限りその耐用年数は100年・75年・50年が誕生しています。これからは、新築を建てて20年で経済価値がなくなるといったこれまでの常識は変わります。中古住宅流通促進が進みます。そのためには、インスペクション(中古住宅現況検査)が求められます。

現在宅地建物取引業法改正が進み、5年前には私も知らなかった「インスペクション」が、重要事項説明書の中に入るのです。勿論義務づけではありませんが、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」をしているか否かを問うことになるようです。これが入ると、そもそもインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」とはいかなるものかの議論が活発化します。

四国四県には、その中でも特に公益社団法人香川県宅地建物取引業協会が扱うインスペクションは、会員1千社が今すぐに使えますし、四国四県3,500社も四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)のインスペクションが直ちに使える状況にあります。ただし、いずれも全宅協会に限ります。全日系は、このシステムの中には入っていません。

私は四国が、この香川県が中古不動産取引システム日本一になったら良いなと希望しています。そのためにやれることは、何でも取り組みます。もう5年10年すれば、この業界は社会に貢献する素晴らしい組織になると信じています。