ユニ総合計画のグリーンレポート「空き家・空き土地はどうなる」

毎月、秋山英樹1級建築士からグリーンレポートが届きます。楽しみにしています。今月の話題は、オフィスビルの空室と土地余りの心配について。東京でも物件余りがおこるとなると、えらいことが起きるが完全否定も出来ないと思います。

現在、東京のオフィスビルは空室率が低い状態が続いているといわれていますが、2020年の東京オリンピックまでには多くの大型オフィスビルが完成します。そうなると現在、仮オフィスとして使用しているオフィスビルから多くの人が大移動します。

結果としてかなりのオフィスビルが空室になる可能性が高く、特に50～100坪のフロアのオフィスビルは次に入るテナントが決まらず空ビルになってしまうことが予想されます。さらに空くのは、建物だけとは限りません。狭い日本のそれも東京ですが、土地も余る？

「2022年問題」という土地問題も重大です。それは1992年の「生産緑地法」の改正で、宅地並み課税を迫られていた多くの都市農地が、固定資産税の少ない生産緑地を選択しました。東京23区内の市街地農地は、136万坪にも達します。

この法律では、それらの農地は30年経過後の2022年には、生産緑地を解除して一般の宅地として利用するか市町村に対して買取の請求を行なうかの選択を迫られます。しかし、現在の市町村には買い取る財政力はありませんので、一般の宅地として利用するしかありません。

そうなると、固定資産税が普通の宅地並みと200倍近くになり空き土地としてほうっておくわけにはいかなくなり、賃貸住宅を建てるかデベロッパー等に売却するかの選択になります。

日本は小さな国で、コンパクト化は得意で、それなりの成果をここまでもあげています。だからこうして余るという現象は、非常に危険なことです。極端な例では、築古高層マンションなどが土地が余っていることからそのままゴーストマンションとして残り、その近くに新しいマンションが建設されて行く。

想像しただけでも、怖い話しです。2022年と言えば、わずか7年後です。量の拡大は日本の得意技ではありません。パリをはじめ世界各地でのテロ、アメリカとロシアの意見の対立。怖い話しばかりですが、日本のメガ計画も怖い怖い。