明日から始まる第１７７通常国会では相続税増税が審議

われわれ不動産業の盛衰を握る施政というか、時代の流れという大きな要因は、まず地価の動向です。高くなって売れるもの、また安くなったから売れるもの、おかしなことですが不動産が動きます。また税制が変わるというアナウンス効果も、「動き」に拍車を掛けることがあります。

そもそも不動産というのは全産業の基盤ですから、当然と言えばごく当然なことですが、昨今は、土地は建築のためには絶対に必要だが、必ずしも「所有権」でなければ「借地権」ではダメだとは思われていないようです。特に事業用の大型店の「敷地」では、ほとんど全部が「借地権」です。

そこで果敢にこれを、「居住用」に取り込んだのが、高松市春日町のレンガタウン９邸です。先の話に戻しますが、相続税の増税にも、このレンガタウンの「定期借地権６０年分譲住宅＝ラ・ヴィーダ」が、実に有効な相続税対策になるのではないかという顛末を少し紹介します。

改正案では、これまでの【基礎控除額５０００万円＋１０００万円×相続人の数】から一律４割減の、【３０００万円＋６００万円×相続人の数】となります。これによってこれまで鬼籍に入った人の内、納税対象が４％（４．６万人）程度だったものが６％（７万人）に広がると言われています。

しかしこれは死んだ人の数であり、実際に相続の心配をするのは、１１．５万人から１７．５万人の６万人も影響を受けるようになります。要するに２２年度相続税制であれば無税だった人が、２３年今年の税制改正では課税になると心配されています。

さらに、この数字は０９年に死亡した人１１０万人を対象に言われていますが、これから団塊の世代の鬼籍入りを考慮すれば、ピークは年間２７０万人誕生していますから、間違いなく増えることは確実です。だから影響が大きいのです。

実はこの改正は今年度、つまり２２年の４月から既に第１弾が始まっていました。静かに大増税の火蓋が切られています。また今年２３年の改正の次も、既に予定線上にあるようです。つぎの改正では、実際相続財産を貰った人に課税する「遺産取得課税方式」になるようです。では先に昨年４月からの改正について触れておきます。

大きなものは、「小規模宅地の評価減」と言って、東京都心などの地価の高いところにあっては、自宅や小店舗に課税するのは忍びないとして、自宅であれば２０％評価つまり８０％減が効いていました。坪１０００万円×５０坪＝５億円です。これが１億円の評価でよかったのです。これも相続人が同居していたり、生計を一にしていたら同じように適用になりますが、非居住であれば適用されなくなっています。

もう一つ、「豆腐屋」や「うどん屋」さんのような、家内制手工業に近い事業用土地も、相続人が事業を引き継がなければ、５０％減が適用されなくなっています。さらに賃貸併用住宅（マンションの最上階等に自宅がある）では、そのすべての土地が居住用ですから８０％減となっていましたが、昨年から建物の床面積にあわせてつまり居住部分の面積割合だけ敷地の減額をするというふうに変わっています。

しかしこのように住宅地でも坪１０００万円の高値というのは、東京を除く地方には存在せず、ことの次第が騒がれることが少なかったのです。しかし今年の増税は、先の「基礎控除」と言い「税率」の引き上げとか、セレブもそうですが庶民にも重い足かせがつく改正です。

一般に「相続対策」と言われるのですが、それは「分割」「納税」「節税」に分類されて、事前にやる順番も、この順序になります。つまり「分割」は、鬼籍に入った１１０万人に等しく訪れ、避けることが出来ないのです。特に不動産などは、分割しやすいものに変えて、更にそれが稼いでくれて、時価は高くても固定資産税評価がやすい「煉瓦の家ラ・ヴィーダ」が適するというわけです。

「納税」にあっては売ればいいのです。「節税」では、土地がない分（土地は定期借地として地主さんからの６０年間賃貸）想像以上に建物評価が低いのです。賃貸することを考えれば、１５００万円のものが３５０万円程度の評価と私は考えています。

新しく誕生する次世代住宅、春日町レンガタウンラ・ヴィーダは、賃貸のアパートマンションよりも自由に使えて、分譲住宅よりも資産効率が高い、次世代ビールのような次世代住宅ではないかと自負しています。

春日レンガタウンラ・ヴィーダはここをクリック http://www.la-vida.jp/results/index.php