日建学院の宅建登録実務講習の２日目

先週に引き続き、講習の２日目でした。受講生は前回同様25名です。今日の最後に試験があって、４肢択一式が２０問記述式が２０問で、各80点以上で合格です。また新たな「宅地建物取引主任者」が誕生します

中には岡山とか高知からの遠隔地受講生もいて、それぞれが「理由」を抱えているようです。業界人もそうでない人も、老若男女が打ち揃っています。

実務講習と言っても最終試験に合格するための受講ですから、テキストやDVDの映像から著しくはずれることは喋れないようになっていますが、そこはそれ、プロのヒヨコとして知っておかなければならないことは伝えます。

前回は面積の坪換算の方法を指導しました。テキストにも書いてありますが、その根拠の記述がありません。これでは今一合点がいかないと思いました。

図を書いてみて下さい。ここに11間×11間＝121坪の土地があります。一方20m×20m＝400㎡の土地があります。これが同じ大きさです。そこでこの２つの間の定数を求めます。

まず400÷121は3.305785・・・となって割り切れません。では121÷400はどうでしょう。答えは0.3025となって割り切れます。従って仮に300㎡を坪換算するのに、300÷3.3＝90.909090・・・は換算としてはミステイクです。正確には、300×0.3025＝90.75が正しいのです。逆に1,000坪であれば、1,000÷0.3025＝3,305.78㎡となります。共に0.3025を使うのです。

そして本日の実務ネタですが、本日は「任意規定」について。法律は大きくザックリ分けて、①任意規定②強行規定（弱者保護）③取締規定と分かれています。そして民法の第399条から第696条まで、「債権」と「契約」の条文ですが、これが任意規定で契約者双方の合意で変更することが出来るのです。ただし、公序良俗に反しない限り可能です。

私も開業して10年ぐらい、恥ずかしながらこの「任意規定」という概念を知りませんでした。民法には「賃料は月末にその月分を支払う」と規定されているにもかかわらず、月末に翌月分を貰っています。そしてその賃料は、持参とありますが、現実には振込です。法律と現実は違うのが常識だと思うようになっていました。

しかし民法の規定でも、例えば二十歳になったら成人するという条項を勝手に１８歳とすることは出来ません。この秘密も、強行規定と任意規定の並列と言うことで納得が出来ました。如何ですか、読者はご存じでしたか。