四国中古住宅流通促進事業協議会の第３弾

四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)は、特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構(略称ＮＰＯ香川定借)が事業管理者として運営していますが、いま盛んに連携するパートナーとの意見のすり合わせをしているところです。

四国４県の宅地建物取引業協会へは、会長を窓口として連携の構想をお聞きいただきました。宅建協会は大きな組織ですから、末端まで浸透するのはなかなか大変だと思います。それでも辛抱強く、新しいことへのトライであることをお知らせしていきます。宅建業者にとっては、ニュービジネスの誕生です。

その他パートナーとしては、四国４県の不動産鑑定士協会も入っています。そして特定非営利活動法人徳島県定借推進機構と愛媛県にある、一般社団法人住まい教育推進協会がパートナーとして四国連携の構成事業者となっています。

また四国内の金融機関も、構成事業者と私は書いています。ただし事前の打ち合わせはしていません。案件ごとに取り組むしか、金融機関も返事のしようがないと思います。相手の困ることを持ちかけても、成果には結びつきません。

また構想の中に、市場調査を入れています。エリア限定で現状を把握したいと考えています。例えば、１００戸程度の開発後３０年とか４０年の古い団地を想定していますが、この中を調査し空き家をピックアップします。空き家の所有者(本人または相続人)を確認して、今後の利用計画をお聞きして内容を纏めます。

併せて四国連携で取り組むプランをお伝えして、「新しい活用方法があります。如何でしょうか」と問うことも同時にしたいと考えています。しかしこれには大きな壁があります。市町村の固定資産税を扱っている部署が最新の情報を持っているですが、開示をしてくれません。通常では、物件にはたどり着きますが、実質所有者には届かないのが現状です。

「不動産屋風情の商売のネタにされてたまるものか」というのが公務員の正直な思いだと思います。しかしここは国交省の、これから持続可能な国土地域づくりの、強いて言えば持続可能な住宅のあり方を問うビジネスモデルの扉なわけです。

こじ開けたらそこに明かりが見えるのであれば、私は思兼神(オモイカネ)と天児屋根命（アメノコヤネノミコト）など八百万の神々が天照大御神を岩戸から出す事に成功したように、わたしもピエロになって堅い扉をこじ開けることにトライします。

これから先は、今より住宅環境は悪くなります。今以上の低所得になったら、これまでのような土地所有の家は持てなくなるかもしれません。だから定期借地権の住宅を提唱しています。それも叶わぬ層も出てきたら、中古住宅の活用です。修理をしたら中古住宅も十分機能をします。

また諸般の事情から賃貸住宅の活用も視野に入れて良い時代だと思います。固定資産税も減額の方向にはありません。地方自治体の収入の６０％と言ったら少し言いすぎかも知れませんが、地方自治体の収入の半分は、固定資産税収入に頼っています。第一これからの収入は、来年半分になるという心配がありません。高齢者世帯も暮らせるような、賃貸住宅市場の仕組みを作らなければ国民が困ります。

しかし貸すのは良いけど、一度貸したら二度と手元に帰ってこないという一般借家権契約でない定期借家権契約。これで契約をすれば、概ね２年が多いのですが契約期間満了で契約が終了し、「更新」がありませんから建物は貸主の手元に必ず帰ってきます。

１０年かの賃貸借契約と言えば、４回の「再契約」をすることになります。更新と再契約間の相関はありません。だから更新ができなくても、再契約はできます。ただし家賃不払いとか、他人に迷惑をかけるような人に、再契約はあり得ません。念のために申し上げておきます。再契約も契約ですから、貸主が貸したいと思う人に限定されます。

定期借地権は誕生から２０年、定期借家権も１２年になります。国も新築住宅から中古住宅へ住宅行政の基軸をシフトしたと思われます。現実に中古住宅が余っている。これの活用をするという構想は、まさに的を射た三方よしのビジネスモデルだと思います。