住宅ローン破綻時における実践的任意売却講座

小欄２月８日の勇気ある決断でも書いたように、住宅ローン破綻が増えています。本日の講師の「本間英明(㈱エスクロー・エージェント･ジャパン社長)」氏によれば、「中小企業金融円滑化法」の期限切れを迎える、平成２４年３月、つまり来春以降は、大量の不良債権不動産が市場に出てくるのではないかと警鐘を鳴らしています。

本日のセミナーは、ローン破綻時の結末を掻い摘んで解説したものですが、正直このあたりのノウハウは、これまで門外不出とされていたものです。支払が滞れば、銀行は「任意売却」か「競売」によって換金し、ローン残債に充当するという極めて簡単な構造の説明です。

しかし現場では、これが簡単ではないのです。「ローンが払えない」、若しくは、「もうローン地獄から開放されたい」と願う人は、滞納を起こします。まれに事前に金融機関等に相談するのですが、この事前相談が一番効果的なのですが、人の心はこれとは逆な行動を取らせるものなのです。

よってその不動産を処分して、債務(借金)を弁済してもらおうとなる訳ですが、その手段に「任意売却」か「競売」があるというわけです。今日は不動産業者向けのセミナーですから、当然「任意売却」で仲介報酬を稼ぐ方法の伝授です。

ところが銀行等債権者は、まず「競売」にしようとしたがるのです。競売ならば競売入札価格（売却基準価格）を執行官が決めてくれます。この不動産の最低価格は幾らだと決めてくれるわけです。金融機関の担当者もサラリーマンです。自分で泥をかぶることはしたがりません。

つまり任意売買に持ち込むには、このバンカーとの交渉がすべてを決めるわけです。本間英明氏は、紳士的に熱誠でもって、債権者のことを第一に考えて交渉に臨むようにとアドバイスをしていました。高圧的態度からは、何も良い結果は生まれません。

ところで今日の講師、本間英明さんは、２０数年来の既知の仲です。主催したにじゅういち出版の宮沢隆社長曰く、「松野さんのこと師匠と呼んでいましたよ」とは本間さん一流のジョークですが、彼のこの業界のことに精通していることは私も十分認識していましたが、このような大舞台で話をすることには驚きました。

宮沢隆さんに言われて、プレイヤーを当たったそうです。それでも誰も受けてくれない。そこで本間英明さんらしく、「自分がやるか」となったようです。またにじゅういち出版では、「にんばい支援センター」を設立するようです。ここから目が離せません。

それで案内を見てすぐ「出席」としたのですが、何よりも大切なライオンズクラブ例会を欠席しての参加です。そのくらい、この類の話は、誰もしたがらないのです。銀行の行員さんと仲良くなってと言う解説本もありますが、私も経験からそれはないと本間さんと同様に否定します。そんな簡単なものではないのです。しかし、求められているのも事実です。

「任意売却」か「競売」か、最良の方法はローンを早めに完済することですが、そのためにはこれからは、ローン金額が半分の「定期借地権分譲住宅」が良いと結論付けをするのですが、これまでの方で、心配であれば早めに相談されることをお勧めします。