第2回定借実務土地活用セミナーby徳島定借機構

特定非営利活動法人徳島県定期借地借家権推進機構が主催するセミナーが、徳島ふれあい健康館で開催されています。四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)が後援しています。内容は、木内淑規氏による「自分で自分の年金を・・・？土地は貯金箱」と、瀬嶋宏典税理士の「不動産にまつわる税金」です。

木内淑規さんは、「徳島大家塾」を主催しています。自分で自分の年金を作ろうと主張する人です。大家塾は、「大家検定」を主催している組織で、賃貸物件を持つ大家さんは、不動産業者に頼らず自分で満室状態を保ち、収益最大化のために意を用いなさいと教えています。私も木内淑規氏のセミナーを数回、またその師匠の浦田健氏の「金持ち大家さん」のセミナーも受講したことがあります。

もちろんお二人共に本を上梓されているくらいで、考え方は筋金入でぶれることがありません。今日の話しも、平均余命まで夫婦で生きるとすれば1億円弱の蓄えが必要で、自分年金がなければ公的年金退職金では、とても賄えないという話しです。木内淑規氏自身、安価な戸建て賃貸物件を企画建設しています。

普通このようなセミナーは、主催者の意向に併せて変わるものです。「自分年金」を、例えばハウスメーカー主催セミナーでは、相続も視野に入れて「アパートマンション建築」を進める方向に結論を誘導します。保険会社であれば、年金保険を勧めますよね。金融機関であれば、預貯金を取り崩して、投資信託や保険を勧めるのでしょうね。

木内淑規氏の話しで特に印象深く聞いたのは、ロシアの経済学者コンドラチェフの主張する「コンドラチェフの波」です。世界経済は、インフレ40年間、デフレ20年間、調整期間10年の70年間周期としてとらえる理論です。1945年を底として、そこから40年間つまり1985年までがインフレ。その次の20年間2005年までがデフレ、それが2015年まで続き、2016年からインフレが40年間続くというのです。

次の税制は、映像の資料がプリントされていて分かりやすいはずですが、4コマ版では、税制のような数字が多く並ぶ資料では見にくいですね。最近だとカラー印刷の資料もあるぐらいで、本を書くくらいのレベルの人であれば、分かりやすい資料がありがたいですね。

瀬嶋宏典税理士の「不動産にまつわる税金」の話しの中心は、相続税制改正でした。最後に帳尻を合わせて、「定期借地税制」を付け加えていました。定期借地権で、地代の前払い、前受けとして授受した場合は、単年で課税されず、毎年一定の金額を収入とすることが出来るという説明がよかったですね。

だだし、前払い賃料方式であることを明確にした契約書等を要するとされています。また個人借地人の場合、前払い賃料分については住宅ローン控除できない等のデメリットもあると注意を喚起していました。どちらも興味深い話しでした。